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7 de Agosto de 2022

04 precauções que você precisa ter na hora de firmar um "Contrato de Gaveta"

O "contrato de gaveta" tem validade jurídica?

Jean Pedro, Advogado
Publicado por Jean Pedro
há 5 meses

Antes de tudo, você sabe o que é um "contrato de gaveta"?

O "contrato de gaveta", como é popularmente denominado, nada mais é do que um contrato que não seguiu todas as formalidades legais previstas. De acordo com o art. 104, do Código Civil brasileiro, o negócio jurídico válido requer:

I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Então, se o “contrato de gaveta” não seguiu todas as formalidades previstas em lei significa que esta modalidade contratual é ilegal? NÃO!

Inicialmente, cumpre dizer que as instituições financeiras consideram que o "contrato de gaveta" é um mecanismo jurídico irregular. Isto, pois, de acordo com o art. da Lei nº 8.008/90, que versa sobre o Sistema Financeiro de Habitação, a transferência do domínio do imóvel somente se perfaz com a transferência da propriedade devidamente averbada no cartório de registro de imóveis, o que não é possível até a liquidação do contrato de financiamento.

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça firmara o entendimento de que, não havendo prejuízo à instituição financeira, ou seja, se o comprador regularmente liquidar o contrato de financiamento, cumprindo com a obrigação de pagar as parcelas a serem vencidas, não há que se falar em ilicitude, ou irregularidade, negocial.

Não somente, entende ainda o STJ que, as cláusulas estabelecidas no "contrato de gaveta" podem sim ser objeto de discussão perante o Poder Judiciário.

Desse modo, em um contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, a lei exige que haja a transferência de titularidade do imóvel para o nome do comprador, e novo proprietário. Essa transferência se dá por meio da averbação anotada na escritura do imóvel. Contudo, há situações em que essa transferência, ao menos em um primeiro momento, não é possível.

Na compra de bem imóvel por meio de financiamento bancário, o comprador somente se torna o proprietário do imóvel após a devida quitação do contrato de financiamento. Antes disso, terá, tão somente, a posse do bem, podendo gozar de alguns dos poderes inerentes a propriedade, contudo, sem tê-la ainda.

Voltando ao caso supradito, a lei impõe que a venda de imóvel seja averbada em cartório, procedendo-se com a devida transferência para o novo titular do bem. Todavia, em se tratando da compra de bem imóvel financiado, essa transferência não é possível, uma vez que a proprietária do imóvel permanece sendo a instituição financeira até a liquidação do financiamento.

E é, em razão dessa situação peculiar, que surge o famigerado “contrato de gaveta”. Apesar de não se poder vender, ao menos formalmente, um bem enquanto este ainda encontra-se atrelado ao contrato de financiamento, muitas pessoas, pelos mais variados motivos (seja pela desistência do contrato, seja pela dificuldade em manter o pagamento do financiamento), realizam o "contrato de gaveta".

Por conta desse “jeitinho brasileiro” deve-se indicar algumas cautelas na elaboração/pactuação de um contrato de gaveta.

A primeira cautela a ser pontuada é: compareça pessoalmente, juntamente com o vendedor, à agência bancária onde tramita o contrato de financiamento do imóvel para que você possa tomar nota de todas as informações inerentes ao contrato de financiamento, a exemplo do valor total do financiamento, o total de parcelas, quantas já foram quitadas e outras mais que se façam necessárias ao caso em específico. Ressalte-se que, essas informações deverão ser passadas diretamente pelo agente bancário.

A segunda cautela a ser tomada é: verifique se o vendedor é casado, vive em união estável, convive com alguém, ou, ainda, se está em processo de divórcio. Por precaução, deverá constar a identificação/autorização desse (a) companheiro (a) tanto na procuração a ser confeccionada, quanto no contrato propriamente dito.

A terceira precaução a ser observada é: a confecção de uma Procuração Pública (redigida pelo próprio escrevente do cartório de registro de notas) transmitindo todos os poderes inerentes ao domínio do bem para o comprador.

Destaque-se que, com esta Procuração em mãos você poderá realizar diversos procedimentos relativos ao bem. No caso de bens imóveis, por exemplo, poderá realizar procedimentos junto às concessionárias de serviços públicos (fornecedoras de água e energia). Em se tratando de bens móveis (carros, motos, caminhões), você poderá realizar procedimentos junto ao DETRAN.

Frise-se que, como dito acima, a Procuração é redigida pelo próprio escrevente do cartório de registro de notas, bastando, tão somente, a apresentação dos documentos pessoais do comprador/vendedor e os de registro do bem (registro do imóvel ou CRLV do veículo).

Destarte, a última cautela a ser pontuada é: a elaboração do CONTRATO propriamente dito. É neste documento em que ficará indicado o valor que foi pago no ato da compra, a indicação do prazo que o comprador terá para realizar o Refinanciamento do bem, a cláusula em que constará que o comprador estará assumindo o pagamento do valor do financiamento, entre outras cláusulas gerais presentes em toda espécie contratual.

Por fim, repise-se que ser fundamental, ao menos neste momento, o auxílio de um advogado especialista da sua confiança na elaboração do contrato. Será o advogado que melhor explicará todas as consequências do referido negócio, bem como terá o domínio técnico para confecção do referido contrato.

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